이건 그냥 정말 순수하게 재미로 예측해보는 논제입니다. 과연 한국의 부동산은 더 오를까? 참고로 저는 부동산 전문가가 아닙니다. 그렇다고 데이터를 엄청 공부해서 쓰는 글도 아니고요. 사람들이 언제나 이성적으로 생각하는 건 아니니, 가볍게 생각해 본 내용인 점 참고 바랍니다.
전문가들의 유튜브를 보면 상승한다고 보는 분들도 많습니다. 제일 많이 보이는 근거가 저출산과 세대수는 다르게 봐야한다는 겁니다.
이 부분에 대해 살짝 의문입니다. 왜냐하면 저출산인 상황에서 세대수가 증가하더라도 정점이 있을 거라는 생각때문입니다. 애초에 출생인구가 적고, 이미 핵가족, 1인가구 시대가 된지 오래됐고, 가족 구성원 모두가 세대로 쪼개져도 세대수의 최대치가 기존보다 낮지 않을까 싶습니다.
그러면 현재가 오히려 이미 정점이 된 거 아닌가? 지금도 계속 증가추세라면 곧 정점을 찍지 않을까? 라는 의문이 들었습니다.
통계청이 2022년 발표한 '2020~2050년 장래 가구 추계'에서 전망한 가구수 정점은 2039년입니다. 기존 인구감소도 정부 전망에서 8년 앞당겨진 걸 생각하면 더 당겨질 수도 있을 것 같습니다. (저성장 시대에 따른 캥거루족 심화현상 등도 영향을 미칠수도 있고요.)
참고로 2023년 기준, 서울시 세대수는 440만 가구(4,469,417) 이중 200만 가구는 이미 1인가구 입니다.
세대수의 증가는 희미한 반면, 인구수 감소는 명확해보입니다. 행정안전부는 2024년 주민등록 인구통계 분석결과, 우리나라 출생(등록)자 수가 24만 2,334명으로 밝혔습니다.
인구 전체를 합산하면 고령화, 인구감소가 체감이 안되겠지만 아래 일론 머스크 형님이 공유해주신 인구비율을 보면 상상을 초월합니다. 단순하게 2024년에 태어난 동년생끼리 만나 결혼하다 치면, 2명(남,녀)이 아이 1명을 낳는거니 자녀세대는 12만명이 되는 건가요?
잠실운동장의 스탠딩석을 포함한 수용인원이 10만명입니다.
지방이 소멸되면서 다 서울로 올라올거라 수요는 늘 넘친다라는 의견도 보이는데, 지방 중에서도 주로 젊은 친구들이 올라올 것으로 예상되나 일단 젊은 세대의 자산형성은 쉽지 않아보입니다.
정말 대출을 100% 가까이 해주는 게 아니라면, 향후 10년 뒤 부동산 물량을 소화해주어야 할 예비세대(2030)가 과연 그 가격을 소화할 수 있을까 의문이 듭니다.
그냥 쉬었음으로 찍히는 인구만 하더라도 2024년 기준 44만명인 저성장 시대의 청년들입니다. 그들이 자산형성을 못하면 아무리 대출로 왕창 지원해줘도 부동산 시장에 진입자체를 못하게 될 것 같습니다.
GPT는 어떻게 생각할까요? 물어봤습니다.
지방 인구 유입이 서울 집값에 미치는 영향: 10년 후를 내다보며
최근 많은 사람들이 "지방 인구가 줄어들면서 모두 수도권으로 몰린다"는 이야기를 하고 있습니다. 그렇다면, 정말로 지방 사람들이 수도권으로 몰려오면 서울 집값은 계속 오를까요? 또한, 흔히 말하는 "세대수 증가가 집값 상승을 견인한다"는 주장은 과연 얼마나 신뢰할 수 있을까요? 10년 후 서울 부동산 시장의 흐름을 예측하며 함께 분석해 봅니다.
1. 수도권 인구 집중과 서울 집값
10년 후 지방 인구가 수도권으로 유입되더라도, 이 인구가 곧바로 서울 집값 상승으로 이어지지 않을 가능성이 큽니다. 왜냐하면:
경기도와 인천의 역할: 지방에서 수도권으로 이주하는 인구는 상대적으로 저렴한 주거비를 선호하기 때문에, 서울보다는 경기, 인천 등 수도권 외곽 지역으로 분산될 가능성이 높습니다.
교통 인프라의 발전: GTX와 같은 대중교통망 확충으로 인해 수도권 외곽에서 서울로 출퇴근하는 데 걸리는 시간이 단축되고, 이에 따라 외곽 지역의 주거 수요가 증가할 것입니다.
결과적으로, 수도권 유입 인구가 서울 중심부 집값에 직접적인 영향을 미치기보다는, 수도권 전체의 주택 수요를 분산시키는 역할을 할 가능성이 큽니다.
2. 세대수 증가와 집값의 관계
흔히 "세대수가 증가하면 집값이 오른다"는 이야기가 있습니다. 이는 세대수가 증가하면 주택 수요가 늘어나 집값에 영향을 미칠 수 있다는 논리에 기반한 주장입니다. 하지만 다음과 같은 점에서 재검토가 필요합니다:
(1) 세대수 증가의 정점
세대수는 1인 가구와 고령화로 인해 지금까지 꾸준히 증가했지만, 한국의 인구 구조를 고려할 때 세대수 증가도 곧 정점을 찍을 가능성이 큽니다. 특히 출생률이 낮아지면서 새로운 세대가 형성되는 속도가 둔화되고, 고령화로 인해 세대 분화가 더디게 진행될 전망입니다.
(2) 세대수 증가와 주택 수요의 괴리
세대수가 증가하더라도 모든 세대가 주택 구매 능력을 갖추고 있는 것은 아닙니다. 청년층과 고령층의 경우 경제적 여건이 충분하지 않아 임대주택에 머무르는 경우가 많아, 세대수 증가가 곧바로 집값 상승으로 연결되지 않을 수 있습니다.
(3) 세대수 감소 가능성
장기적으로 인구가 감소하고, 기존 세대의 주택 수요가 줄어들면 세대수 자체도 감소할 가능성이 있습니다. 특히 고령화로 인한 사망률 증가와 젊은 세대의 축소는 주택 수요의 자연 감소로 이어질 수 있습니다.
따라서, 세대수 증가가 집값 상승을 지속적으로 견인할 것이라는 단순한 논리는 과장되었을 가능성이 높습니다.
3. 서울 집값에 영향을 미칠 주요 요인
(1) 고령화와 인구 감소
한국은 이미 초고령 사회로 접어들고 있으며, 10년 후에는 전체 인구가 본격적으로 감소할 것으로 예상됩니다. 특히 경제 활동 인구(30~50대)가 줄어들면서 주택 구매 수요가 약화될 가능성이 큽니다.
(2) 주택 공급 확대
정부의 대규모 공급 정책(예: 재건축·재개발, 3기 신도시 등)이 지속되면, 주택 수요 증가를 상쇄할 수 있습니다. 특히 서울 주변의 신도시들이 완공되면, 주거 수요가 서울에서 외곽으로 분산될 가능성이 높습니다.
(3) 금리와 경제 상황
금리는 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칩니다. 만약 10년 후에도 고금리가 유지된다면, 주택 구매 부담이 커지면서 집값 상승이 제한될 수 있습니다. 반대로 금리가 낮아지면 투자 및 구매 수요가 다시 늘어날 가능성도 있습니다.
(4) 서울의 희소성
서울은 여전히 대한민국의 경제, 문화, 교육의 중심지입니다. 일부 핵심 지역(강남, 용산 등)은 높은 수요를 유지하며 집값을 지탱할 가능성이 있습니다. 하지만 전반적인 서울 집값 상승세가 지속되기는 어렵습니다.
4. 10년 후 서울 집값의 미래
10년 후 서울 집값이 상승할지 하락할지는 여러 요인의 복합적인 작용에 달려 있습니다. 하지만 아래와 같은 흐름이 예상됩니다:
상승 가능성: 강남, 용산 등 인기 지역은 여전히 높은 희소성을 바탕으로 가격 상승 가능성이 있습니다.
하락 가능성: 고령화와 인구 감소, 수도권 외곽으로의 인구 분산, 주택 공급 확대 등은 장기적으로 서울 집값에 하락 압력을 줄 수 있습니다.
5. 결론: 지방 인구 유입과 세대수 증가가 서울 집값에 미치는 제한적 영향
지방 인구 유입과 세대수 증가가 수도권, 더 나아가 서울 집값에 영향을 미치는 것은 사실입니다. 하지만 그 영향은 제한적일 가능성이 높습니다. 10년 후에는 인구 구조 변화와 경제 상황, 정부 정책 등 여러 요인이 집값을 결정짓는 주요 변수가 될 것입니다.
결국, 서울의 일부 핵심 지역은 집값 상승을 유지할 수 있지만, 전체적인 서울 부동산 시장은 안정화되거나 완만한 하락세를 보일 가능성이 큽니다. 세대수 증가와 지방 인구 유입만으로 서울 집값이 지속적으로 상승할 것이라는 단순한 예측은 지양해야 할 때입니다.
결론은, 단타라면 모르겠지만 10년 깔고 앉을 거 생각하면 신중해져야 하지 않나. 저 역시도 참 어찌해야 할지 모르겠습니다...
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